Alles over hypotheken

Wat is een hypotheek?

Een hypotheek is een lening waarmee je een huis kan kopen. Bij het afsluiten van een hypothecaire lening leen je een bedrag voor de aanschaf van je woning en geeft je het huis als zekerheid aan de bank. De hypotheeklening (hypothecaire lening) mag alleen gebruikt worden voor de aanschaf van een woning en dient binnen dertig jaar afgelost te worden.

Hoe werkt een hypotheek?

Bij een hypotheeklening (hypothecaire lening) los je gedurende de looptijd de totale leensom, de hypotheekrente en verzekeringskosten af. Doorgaans kiest men voor een looptijd van 30 jaar. Dat betekent dat je elke maand 1/360e deel van de lening incl. rente dient af te lossen om na 30 jaar hypotheekvrij te zijn.

Wie is de hypotheekgever en hypotheeknemer?

Vaak worden de termen hypotheekgever en -nemer met elkaar verward. Als particulier die een hypothecaire lening afsluit met een geldverstrekker geef je het hypotheekrecht (gedeeltelijk) weg aan de geldverstrekker. Deze noemen we dan ook de hypotheeknemer. Degene die leent met als onderpand het huis is de hypotheekgever, de partij die de lening verstrekt is de hypotheeknemer of hypotheekhouder.

Recht van hypotheek

Het Griekse woord hupothèkè, waaruit hypotheek haar oorsprong kent, betekent letterlijk: het er-onder zetten; onderzetting of onderpand. Het recht van hypotheek is voor de bank de zekerheid voor de terugbetaling van de lening. Jouw woning geldt als onderpand voor de aan jou verstrekte lening. Als je de lening niet meer kunt betalen, heeft de geldverstrekker het recht jouw woning te verkopen, ook als dit betekent dat je met restschuld komt te zitten. Wil je voorkomen dat je bij financiële problemen met een restschuld komt te zitten, dan doe je er goed aan een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (zie de veelgestelde vragen) af te sluiten.

Vast contract nodig bij het afsluiten van een hypotheek?

Naast het recht van hypotheek wil de hypotheeknemer, de leningverstrekkende partij, dat de hypotheekgever elke maand aan zijn of haar betaalverplichtingen kan voldoen. Het overleggen van een vast dienstverband bij het aanvragen van de hypotheeklening schept er vertrouwen in dat de maandelijkse aflossing niet alleen nu, maar ook in de toekomst overgemaakt zal worden. De tijden zijn echter veranderd en lang niet iedereen heeft meer een vast contract. Lees hier hoe je een hypotheek kan afsluiten zonder vast contract. Er is meer mogelijk dan je denkt!

Welke hypotheekvormen zijn er?

Welke hypotheek voor jou de beste voorwaarden heeft is afhankelijk van de maandkosten, de gewenste periode dat de rente vaststaat en de hypotheekvorm.

Wil je recht hebben op hypotheekrenteaftrek, dan kan je alleen kiezen tussen een annuïteiten of lineaire hypotheek. Voordeel voor beide vormen is dat je na dertig jaar aflossen klaar bent met aflossen.

• Annuïteitenhypotheek
• Lineaire hypotheek

Er zijn daarnaast nog een aantal andere hypotheekvormen, zoals een aflossingsvrije hypotheek, een beleggingshypotheek of een levensloophypotheek. Sluit je één lening met een van deze hypotheekvarianten af dan kan je geen gebruikmaken van hypotheekrenteaftrek. Dat is anders als je vóór 2013 één van deze hypotheekvormen hebt afgesloten, want dan behoud je de hypotheekrenteaftrek. Tegenwoordig zijn deze hypotheekvormen dan ook een stuk minder populair geworden.

Annuïteitenhypotheek

Bij een annuïteitenhypotheek blijft het maandbedrag gedurende de rentevaste periode gelijk. Het maakt niet uit hoever je bent met aflossen, in het begin van de looptijd los je relatief veel rente af en in de laatste jaren betaal je vooral de schuld af. Het maandelijkse bedrag bestaat uit aflossing en rente en de samenstelling hiervan verandert naar mate er meer van de hypotheekrente is afgelost. Het maandbedrag blijft wel gelijk.

Lineaire hypotheek

Een lineaire hypotheek is een hypotheekvorm waarbij je elke maand hetzelfde bedrag aflost. Je lost je lineaire hypotheek gelijkmatig af en kan de maandelijkse kosten eenvoudig uitrekenen door de hoofdsom te delen door de gehele looptijd.

Verschillen tussen annuïteiten en lineaire hypotheekvormen

De bruto maandlasten blijven bij annuïteitenhypotheek gelijk tot en met de laatste maand dat je moet aflossen. Bij een lineaire hypotheek nemen de maandlasten per maand een klein beetje af. Bij een annuïteitenhypotheek los je de eerste jaren vooral veel van de hypotheekrente af en nog weinig van de hypotheekschuld. In deze jaren is er sprake van meer fiscaal voordeel, door de hypotheekaftrek op de betaalde rente. Later neemt dit fiscale voordeel af. Bij een lineaire hypotheek is de hypotheekaftrek meer te spreiden over de gehele looptijd. Verwacht je dat je later in je carrière aanzienlijk beter gaat verdienen, dan kan deze hypotheekvorm aantrekkelijker zijn.

Welke hypotheekvorm past bij mij?

Vind je het prettig als je elke maand exact hetzelfde bedrag moet overmaken en wil je vooral in de eerste jaren veel gebruik kunnen maken van de hypotheekrenteaftrek dan is een annuïteiten hypotheek de beste keuze. Let wel, dit betekent dat de netto maandlasten stijgen.

Geef je liever in de eerste jaren meer uit, zodat je later minder hoeft af te lossen en wil je dat je ook zolang mogelijk hypotheekrente betaald om gebruik te kunnen maken van de hypotheekrenteaftrek, dan is een lineaire hypotheek een logische keuze.

Zoek je een combinatie van beide hypotheekvormen? Dat is bij steeds meer hypotheekverstrekkers mogelijk.

Hoeveel hypotheek kan ik krijgen?

Hoeveel je kan lenen voor de aanschaf van een woning ligt aan je inkomen, vermogen, eventuele schulden en hypotheekvorm.

Bij het afsluiten van een hypothecaire lening is het niet alleen belangrijk dat de maximale hypotheeksom hoger of gelijk ligt aan de waarde van de woning, maar ook dat er sprake is van gunstige voorwaarden zoals een lage hypotheekrente, boeteclausules (boeterente), en dergelijke.

Maandlasten hypotheek berekenen

Naarmate de rente op de lening lager is hoef je minder rente over de gehele looptijd te betalen en geniet je van lagere maandlasten. De maandlasten zijn niets anders dan het gehele leenbedrag inclusief rente gedeeld door de looptijd (vaak 30 jaar).

Rentevaste periode

De rentevaste periode is de periode waarin je tegen een vast rentetarief kan aflossen. Het vaakst kiest met voor een rentevaste periode van 10 jaar. Hoe langer je hypotheekrente vast staat, des te hoger valt de hypotheekrente uit. Je betaalt namelijk voor de zekerheid van een lange rentevaste periode en hypotheekverstrekkers kunnen de rente in de tussentijd niet verhogen. Op dit moment staat de rente erg laag en lijkt het aantrekkelijk om voor een lange periode de rente vast te zetten. Op het moment dat de rentevaste periode afloopt kan het namelijk zijn dat de rente fors procenten hoger ligt dan nu. Het tegenovergestelde kan natuurlijk ook gebeuren. Als particulier dien je hier goed over na te denken, want een hogere rente kost je meer geld.

Je kunt er ook voor kiezen om de rente voor een korte periode vast te leggen (1 of 5 jaar) of het helemaal niet vast te leggen door te kiezen voor een variabele rente. Stijgen of dalen de rentetarieven dan merk je dat direct in je portemonnee.

Huis kopen zonder spaargeld?

Heb je een leuk huis op het oog? Dan is het belangrijk na te gaan of jouw inkomen en vermogen je instaat stellen deze te financieren met een hypotheeklening. Gebruik bijvoorbeeld deze rekentool om te berekenen wat jouw maximale hypotheeksom is.

Maar hoe zit het nou als je geen eigen vermogen hebt in de vorm van spaargeld, beleggingen of andere snel te liquideren bezittingen? Dan wil een huis kopen zonder een eigen inleg. Vroeger was dat makkelijker dan nu, omdat je tot een paar jaar terug de kosten koper kon bijlenen. Deze kosten koper zijn de kosten die je maakt om de woning in je bezit te krijgen, zoals notariskosten en de overdrachtsbelasting. Afhankelijk van een aantal factoren moet je hier al snel uitgaan van 3 tot 6% van de woningwaarde.

Toch een huis kopen zonder spaargeld? Dan moet je kiezen voor een woning die vrij op naam wordt aangeboden. Vrij op naam of afgekort v.o.n. zie je vaak terug bij nieuwbouwwoningen. De kosten koper vervallen bij deze woningen waardoor je ze met weinig tot geen eigen inbreng en een hypotheeklening kunt aanschaffen.

Huis kopen zonder vast dienstverband?

Zojuist hadden we het over het kopen van een huis zonder spaargeld, maar hoe zit dat met een baan zonder vast contract? Kan je dan een huis kopen? Waar het vroeger erg lastig was te kopen zonder vast contract is dit nu in steeds meer gevallen wel mogelijk. Lees er hier meer over.

Hypotheek oversluiten?

Het oversluiten van je huidige hypotheek naar een nieuwe hypothecaire lening kan je veel kosten besparen. De rente voor hypotheekleningen is historisch laag en daar kan jij voordeel mee behalen.

Er zijn verschillende redenen om over te willen stappen:

1. Er is een lagere rente te behalen;
2. De rentevaste periode loopt af (geen boeterente);
3. Er moet extra geleend worden voor een verbouwing;
4. Persoonlijke redenen (scheiding, gezinsuitbreiding, hobby die ruimte behoeft);
5. Het huis staat onder water (bereken hier of dat zo is!)

Tip: Wij raden je aan het oversluiten altijd door een hypotheekadviseur uit te laten rekenen, er moet namelijk rekening gehouden worden met boeterentes bij het oversluiten van de ene naar de andere hypotheek, wat van invloed is op de besparing of kosten die het oversluiten met zich meeneemt. Afhankelijk van de rentevaste periode kan je oversluiten zonder boete of moet je een renteboete betalen.

Hieronder leggen we je uit hoe boeterente werkt:

Hypotheek oversluiten of rentemiddeling?

Bij rentemiddeling middel je de rente die je over de hypotheeklening betaald over een langere periode dan de huidige rentevaste periode. Bij een lagere marktrente kan dit zeer interessant zijn om te doen. Door het middelen van de rente verlaag je direct je maandlasten, want de rente die je over de aflossing gaat betalen neemt af. Bij het oversluiten van een hypotheek is er pas sprake van een lagere hypotheekrente vanaf de nieuwe rentevaste periode. In tegenstelling tot oversluiten zijn er bij rentemiddeling wel kosten gemoeid, deze worden doorberekend over de gehele periode dat er gemiddeld wordt, waardoor je er weinig van zult voelen.

Doorverhuizen naar een andere woning?

Of je huishouden nou groeit doordat je gaat samenwonen of een kindje krijgt, een ding staat vast, jouw huidige woning voelt te klein aan. Is het dan slim om je huidige koopwoning in de verkoop te zetten en door te verhuizen naar een nieuw, groter of mooier huis? Op die vraag kan je niet zo maar antwoord geven. Het is afhankelijk van jouw persoonlijke voorkeuren, financiële situatie en het contract dat je met je hypotheekverstrekker bent aangegaan of een volgende woning kopen de beste keuze is. Wellicht heb je een mooie overwaarde op het huis opgebouwd of heb je juist de pech dat het huis onder water staat. Soms heeft het geen zin een volgende woning te kopen, maar kan je beter investeren in je bestaande woning zodat deze meer woongenot oplevert. Lees hieronder hoe je jouw hypotheek kan verhogen om de verbouwing te bekostigen.

Om er van zeker te zijn dat doorverhuizen een goede keuze is raden we je aan eerst vrijblijvend advies in te winnen bij een van onze lokale hypotheekadviseurs.

Hypotheek verhogen?

Een verbouwing van je woning kan aardig in de papieren lopen, vaak heb je dat geld niet direct beschikbaar, toch wil je graag je huis verbouwen omdat dit het woongenot verbeterd en de waarde van je woning doet stijgen. Hoe pak je het dan aan?

Er zijn twee manieren hoe je jouw hypotheeklening kan verhogen:

1. Oversluiten van de huidige hypotheek
2. Sluit een tweede hypotheek af voor het bedrag dat je nodig hebt

Hoe kan het dat je meer kunt lenen bij het oversluiten van je hypotheek om een verbouwing te bekostigen?

Als je al een aantal jaren aan het aflossen bent zal de nieuwe hypotheeklening die je afsluit bij het oversluiten gunstigere voorwaarden kennen. Daarnaast helpt het dat de hypotheekrente historisch laag staat, waardoor je relatief meer kan lenen en kan je de overwaarde op je woning benutten.

Let wel, het verhogen van je hypotheeklening heeft invloed op je vaste maandlasten en hypotheekrenteaftrek.

Hypotheekrenteaftrek bij tweede hypotheek

Je kunt de hypotheekrente van een tweede hypotheek aftrekken van de belasting, mits er gekozen wordt voor een lineaire of annuïteitenhypotheek én de volledige lening wordt gebruikt voor een verbouwing van het huis. Een verbouwing resulteert doorgaans in een waardevermeerdering van het huis. Leen je (deels) bij voor een consumptieve uitgave, zoals een boot of auto, dan vervalt de mogelijkheid gebruik te maken van hypotheekrenteaftrek voor de extra geldsom.

Hypotheek voor een tweede huis?

Hoe zit dat nou met een hypotheek aanvragen voor een tweede koopwoning- of appartement?

Afhankelijk van je financiële situatie is het wel of niet mogelijk een extra woning aan te schaffen. In een scenario waarin je huidige woning (grotendeels) is afgelost en mooi in waarde is gestegen zal het eenvoudiger zijn om een nieuwe hypotheeklening af te sluiten dan wanneer je net bent begonnen met het aflossen van de eerste woning en al maximaal hebt geleend voor de aanschaf van de woning.

Een belangrijke opmerking die hierbij geplaatst moet worden is dat je bij de aanschaf van een extra woning geen gebruik kan maken van hypotheekrenteaftrek op de hypotheekrente van de tweede woning. Vaak wordt er ook van je verwacht dat je relatief meer eigen geld inbrengt voor de aankoop.

Tweede woning om te verhuren?

Vaak krijgen we de vraag of het mogelijk is een hypothecaire lening af te sluiten voor de financiering van e(langen verhuurwoning. Veelal woont men dan zelf al in een koopwoning en zoeken ze een manier om meer rendement te behalen uit spaargeld en de overwaarde van de eigen woning. De aanschaf van een woning om te verhuren lijkt dan een goede investering. Het geval wil echter dat lang niet elke hypotheekverstrekker ervoor openstaat een verhuurwoning te financieren. Lukt het om een hypotheekverstrekker te vinden die de aankoop van de huurwoning wilt bekostigen dien je wel aan strengere voorwaarden te voldoen. Zo wordt er een eigen inbreng van 20 tot 30% verwacht, ligt de hypotheekrente doorgaans hoger en kan je natuurlijk geen gebruik maken van hypotheekrenteaftrek.

Wil je trouwens je koopwoning met een gewone hypotheek gaan verhuren omdat je bijvoorbeeld intrekt bij je vriend, vriendin of een tijd naar het buitenland gaat? Dan is er geen sprake van verhuren met een verhuurhypotheek en moet je navraag doen bij je hypotheekverstrekker of dit mag. Vaak moet het huis minstens 50% afbetaald zijn voordat er toestemming gegeven wordt.

Overweeg je een tweede huis te kopen en heb je daarbij (gedeeltelijk) financiering nodig? Laat je dan door een hypotheekadviseur adviseren.

Extra aflossen op je hypotheek?

Heeft het zin om je hypotheek sneller af te lossen? Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van je persoonlijke situatie.

Voordelen van versneld aflossen

• Huis is eerder 100% van jezelf
• Geen schulden op je naam
• Minder kans op een restschuld
• Gegarandeerd rendement door besparing rentekosten
• Meer rendement dan op spaargeld
• Mogelijk lagere belastingdruk in Box 3 (spaargeld boven 30.000 euro wordt belast)
• Mogelijk neemt de renteopslag (extra rente voor risico op de lening) af, waardoor je maandlasten dalen

Nadelen van versneld aflossen

• Je financiële buffer krimpt
• Minder (lang) hypotheekrenteaftrek (mogelijk meer belasting in Box 1)
• Bij huidige rentestand laag rendement op extra inleg.
• Je kan toeslagen kwijtraken doordat je belastbaar inkomen stijgt

Overwaarde huis opnemen?

Bij verkoop van je huidige woning wordt uit de opbrengst eerst de openstaande hypotheekschuld afgelost. Als je daarna nog geld overhoud, is er sprake van overwaarde. Dat geld kan je bijvoorbeeld aanwenden als inbreng bij de aanschaf van een grote woning met een nieuwe hypotheeklening of gewoon op de bank zetten, beleggen of uitgeven.

Op de volgende manieren kan je de overwaarde op je woning opnemen:

1. Hypotheek verhogen (tweede hypotheek)
2. Opeethypotheek
3. Verkopen en terughuren
4. Stimuleringsleningen

Wat is een opeethypotheek?

Een opeethypotheek ook bekend als verzilverhypotheek, is feitelijk een lening van de bank aan jou. De uitbetaling van de overwaarde leen je van de bank en hiervoor betaal je rente. Deze rente kan door de looptijd heen schommelen wat invloed heeft op het bedrag dat je ontvangt of moet betalen voor de lening. Vaak kiezen mensen die kiezen voor een opeethypotheek voor een maandelijkse of periodieke uitbetaling van de overwaarde als aanvulling op een pensioen. De grootste nadelen van deze constructie zijn de rentekosten voor de lening en het risico dat de overwaarde verkeert geschat is.

Verkopen en terughuren

Bij deze variant verkoop je jouw woning aan de bank en ga je vanaf dan maandelijks huur betalen. Voordeel hiervan is dat je niet alleen de overwaarde ontvangt, maar ook de gehele hypotheeksom. Het nadeel is dat je huur moet betalen en die kosten stijgen elk jaar een paar procent. Er komt een moment waarop je meer aan huur hebt betaald, dan je verzilverd hebt bij de verkoop van de woning. Verwacht je nog maar enkele jaren te huren, dan is dit de beste optie.

Stimuleringsleningen: Verzilverlening of blijverslening

Een groeiend aantal gemeenten biedt haar inwoners de mogelijkheid geld te lenen voor het verbouwen of opknappen van hun woning, met als onderpand de overwaarde op het huis. Deze regelingen staan bekend als de verzilverlening en de blijverslening. De blijverslening richt zich op senioren die door middel van een lening hun huis seniorvriendelijk te verbouwen. De verzilverlening kan daarentegen ook worden aangevraagd voor asbestverwijdering, dakreparaties en andere renovaties.

Bijleenregeling: Hypotheekrenteaftrek op overwaarde?

De bijleenregeling komt er in het kort op neer dat je de overwaarde die vrijkomt bij de verkoop of vroegtijdige verzilvering van de overwaarde op je huis, moet gebruiken voor de aanschaf van een nieuwe woning. Wen je dit geld voor andere doeleinden aan, dan vervalt de hypotheekrenteaftrek op de overwaarde. Houd er dus rekening mee dat je bij het liquideren van de overwaarde op je woning geen aansprak kan maken op fiscale aftrek over dit vermogen.

Veelgestelde vragen over hypotheken