“Kan ik een huis kopen zonder vast contract?”
Steeds meer bedrijven en organisaties werken niet met een vast contract, terwijl banken en andere hypotheekverstrekkers graag een vast contract zien bij de aanvraag van een hypotheeklening. In dit blog leggen we je uit wat je mogelijkheden zijn voor het aanvragen van een hypotheek zonder vast contract. Dat doen we voor drie verschillende arbeidsprofielen namelijk iemand met een tijdelijk contract, een flexwerker en een zzp-er.
Ik werk met een tijdelijke contract en wil een huis kopen
Je werkgever mag je een paar keer een tijdelijk contract aanbieden voordat hij verplicht wordt een vast contract te geven. Zodra je werkt onder een vast contract kan je gemakkelijk een hypotheeklening aanvragen. In dit geval werk je echter nog onder een tijdelijk contract, dat na een paar maanden verlengd dient te worden. Wil je een huis kopen met een hypothecaire lening, dan zal je aan je werkgever een intentieverklaring moeten vragen. Hypotheekverstrekkers willen namelijk een zo goed mogelijke garantie dat je voldoende blijft verdienen om de hypotheekaflossingen te betalen.
Wat is een intentieverklaring?
Een intentieverklaring is een schriftelijke toezegging van je werkgever dat hij van plan is je bij het aflopen van het huidige arbeidscontract vast in dienst te nemen.
Werkgevers verstrekken een intentieverklaring als ze van mening zijn dat je met je huidige functioneren en een gezonde bedrijfsgroei instaat zijn je op den duur een vaste aanstelling te geven.
Ik werk als flexwerker en wil een huis kopen
Ben je werkzaam als flexwerker bij een uitzendbureau zoals Randstad, Yacht of Tempo-Team dan is het ook eventueel mogelijk om in aanmerking te komen voor een perspectiefverklaring. De perspectiefverklaring is vergelijkbaar met de toezeggingen van een intentieverklaring. Hypotheekverstrekkers zijn eerder geneigd een lening te verstrekken aan flexwerkers met een goed inkomen en een positief perspectief op doorgaand werk.
Bij flexwerkers kan er ook worden gerekend met het gemiddelde inkomen over de afgelopen 3 jaar. Flexwerkers moeten bij de meeste hypotheekverstrekkers kunnen aantonen dat ze de afgelopen drie jaar een stabiel inkomen hebben gehad. Er wordt gekeken naar het gemiddelde inkomen van de afgelopen drie jaar. Het gemiddelde inkomen mag nooit hoger zijn dan:
- Het inkomen van het afgelopen jaar. Als je inkomen het afgelopen jaar lager was dan het gemiddelde inkomen over de laatste drie jaar, dan geldt dit als bovengrens van je inkomen.
- Je huidige inkomen. Het is mogelijk dat je bruto jaarinkomen op dit moment lager is dan het gemiddelde inkomen van de afgelopen drie jaar. De maximale hypotheek wordt dan berekend op basis van het inkomen dat je nu verdient.
Voorbeeld:
- Loon 2016: € 31.000,-
- Loon 2017: € 35.000,-
- Loon 2018: € 30.000,-
Het gemiddelde jaarloon is € 32.000,-, maar omdat in 2018 € 30.000,- verdiend is, wordt daar de maximale hypotheeksom op gebaseerd.
Ik werk als ZZP’er en wil een huis kopen
Het aantal zelfstandigen zonder personeel neemt snel toe. Meer en meer mensen besluiten om als zelfstandig ondernemer voor een of meerdere opdrachtgevers te werken. Enerzijds kan je als zelfstandige, als je het goed aanpakt, meer verdienen dan in loondienst. Anderzijds lopen zzp’ers meer risico op het verlies van inkomen. Voor hypotheekverstrekkers is het dan ook belangrijk dat ze deze risico’s goed afwegen bij de aanvraag van een hypotheeklening.
Tot een paar jaar terug was het ontzettend lastig voor zelfstandigen om banken bereid te vinden een hypotheeklening te verstrekken. Gelukkig is het sinds december 2016 voor zpp’ers gemakkelijker geworden een huis te kopen. Sindsdien is het mogelijk om al na één jaar te werken als zzp’er een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie aan te vragen. Hierbij wordt wel het inkomen van de afgelopen drie jaren getoetst op draagkracht.
Hogere maximale hypotheek voor flexwerkers en ZZP-ers: Arbeidsmarktscan
Eerder gaven we al aan dat flexwerkers en ZZP-ers een hypotheek kunnen krijgen gebaseerd op de laatste drie jaar. Het gemiddelde inkomen uit deze drie jaren bepaald de draagkracht voor het aflossen van een hypotheeklening, in acht nemende dat het inkomen van het laatste jaar niet lager ligt dan het gemiddelde inkomen. Is er in het afgelopen jaar minder verdiend dan wordt dit inkomen gebruikt voor de berekening. Er zitten echter wat nadelen aan deze manier van berekenen. Als zelfstandige zonder personeel opereer je vaak in een vakgebied waar een groeiende vraag naar is. Je ervaring neemt geleidelijk toe en het kan maar zo zijn dat er meer schaarste op de markt ontstaat. Als gevolg daarvan kan je meer vragen voor dezelfde uren werk en/of meer uren gaan werken. Dit heeft natuurlijk een positieve invloed op je inkomen en het zou fijn zijn als dit meegenomen wordt bij de berekening van de maximale hypotheeksom.
Vanaf januari 2020 wordt het mogelijk een document aan je hypotheekadviseur te overhandigen waarin met dit soort factoren rekening wordt gehouden. In deze arbeidsmarktscan wordt rekening gehouden met je opleiding, woonplek (i.v.m. bedrijvigheid), sector en potentie om in de toekomst meer te gaan verdienen.
Hoe werkt de arbeidsmarktscan?
- Via DUO download je een uitdraai van je diploma(‘s), deze heb je zo nodig.
- Daarna ga je naar arbeidsmarktkansen.nl en begin je aan de Arbeidsmarktscan. Hierbij beantwoord je belangrijke vragen over je werkverleden en beroep. Ook moet je hier je diploma uploaden.
- Uit de Arbeidsmarktscan komt een score. Naar mate de score hoger is sta je sterker. Je moet minstens een 70 scoren om in aanmerking te komen voor een lening.
- Download de gewaarmerkte Arbeidsmarktscan en neem deze mee naar het gesprek met je hypotheekadviseur.
Van werkgeversverklaring naar inkomensbepaling
Steeds vaker vragen hypotheekverstrekkers niet om een intentieverklaring/ werkgeversverklaring of inzage in het lopende contract, maar verzoeken zij de hypotheekgever om een inkomensbepaling Loondienst te overleggen.
Wat is de inkomensbepaling Loondienst?
Met de Inkomensbepaling Loondienst, beter bekend als het Verzekeringsbericht van de UWV, krijg je inzage in je gehele loon- en werkgeversverleden. Dit document is via mijnuwv.nl te downloaden. Voor hypotheekverstrekkers geeft de informatie uit dit document meer houvast bij het bepalen van de draagkracht van de hypotheekaanvrager. Ze kunnen immers zien of de aanvrager een stabiel werkverleden heeft gekend en het uitrekenen van de maximale hypotheeksom wordt hiermee ook meer verantwoord.
Meer weten?
Wil jij graag zelf meer te weten komen over het krijgen over de mogelijkheden voor het aanvragen van een hypotheeklening? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze hypotheekadviseurs.
