Steeds meer mensen hebben lage hypotheeklasten. Ten eerste komt dit door een lagere rente bij het aflopen van de rentevaste periode (reguliere renteverlenging). Ten tweede komt dit door het oversluiten van de hypotheek naar een andere geldverstrekker. Tot slot is er bij veel geldverstrekkers de mogelijkheid om de hypotheekrente tussentijds af te kopen of de rente te middelen. Daarbij blijf je bij dezelfde geldverstrekker en profiteer je van de lagere hypotheekrente. Floris de Nooij, hypotheekadviseur bij Financiële Meesters Nijmegen, neemt je mee in dit onderwerp.
Verlaging maandlasten hypotheek
De keuze hangt van een aantal factoren af. Je kunt jezelf daarbij de volgende vragen stellen:
- Wat worden de nieuwe hypotheekvoorwaarden?
- Ben je van plan te verhuizen?
- Wat voor hypotheekvorm(en) heb je?
- Hoe lang loopt het rentecontract nog?
- Wat is de verwachte renteontwikkeling?
- Wat zijn de fiscale gevolgen?
Lagere lasten zijn ook mogelijk door een extra aflossing op de hypotheek. Niet voor alle hypotheekvormen is een tussentijdse renteaanpassing interessant. Bij de keuze voor een tussentijdse rentemiddeling, het oversluiten van de hypotheek of een grote tussentijdse aflossing, raden we aan om altijd een gecertificeerd financieel adviseur te benaderen.
Kortweg heb je onderstaande 3 opties om te bekijken of je lagere hypotheeklasten kunt krijgen:
- Rente afkoop bij dezelfde geldverstrekker.
- Rentemiddeling bij dezelfde geldverstrekker.
- Oversluiten van de hypotheek naar een andere geldverstrekker.
Steeds meer mensen willen en kunnen ruimer wonen met vergelijkbare woonlasten. Houd er wel rekening mee dat dit in hogere gemeentelijk belastingen, onderhoudskosten en energiekosten kan resulteren.
Om rekening mee te houden: de boeterente
Als je een rentecontract tussentijds openbreekt is er vrijwel altijd sprake van een boeterente. Dit zijn de gederfde rente-inkomsten van de geldverstrekker. Dat komt doordat de rente die een geldverstrekker krijgt voor een lening die zij nu zouden verstrekken, lager is dan de rente die jij betaalt als je het rentecontract wel uitdient. Deze boeterente kan in een keer betaald worden of in een hypotheek of krediet gefinancierd worden, indien passend op het inkomen en de waarde van de woning. De ineens betaalde boeterente is eenmalig fiscaal aftrekbaar over het deel van de hypotheek waarvan de huidige hypotheekrente ook fiscaal aftrekbaar is.
Verschillen rente afkoop en rentemiddeling
Als je de boeterente ineens betaalt en je blijft bij dezelfde geldverstrekker, dan heet dit een rente afkoop. Hierdoor heb je direct lagere rente, maar heb je ook een investering gedaan door middel van eigen geld. Je kunt bij rente afkoop ook kiezen voor een verhoging van de hypotheek of krediet. Hiervoor is een advies verplicht.
Daarnaast heb je de mogelijkheid om de boeterente te laten verdisconteren in de nieuwe rentevaste periode. Dit heet rentemiddeling. Bij deze variant wordt de boeterente uitgesmeerd over de nieuwe rentevaste periode. De rente is dan hoger dan de rente die je zou krijgen als je de boeterente ineens afbetaalt.
Voordelen rentemiddeling
- Direct lagere hypotheeklasten.
- Je hoeft geen eigen geld in te brengen.
- Het is relatief eenvoudig te regelen.
- Je hebt weer zekerheid qua hypotheeklasten voor een langere periode.
- De hypotheekschuld blijft hetzelfde.
- Er is geen toetsing op het inkomen.
Nadelen rentemiddeling
- Veelal krijg je een risico renteopslag.
- Sommige geldverstrekkers geven minder goede voorwaarden na een rentemiddeling.
- Er wordt niet altijd rekening gehouden met het boetevrije aflossingspercentage.
- Vaak is het de duurste oplossing.
Zoals opgemerkt wordt de rentemiddeling niet bij iedere geldverstrekker aangeboden en iedere geldverstrekker hanteert andere hypotheekvoorwaarden. Het is van belang dat je weet wat de nieuwe hypotheekvoorwaarden worden. Je hoeft bij een rentemiddeling geen groot bedrag aan eigen geld in te brengen. Wel dien je bij een rentemiddeling rekening te houden met de omzettingskosten per leningdeel en – indien je advies hebt ingewonnen – de advies- en afhandelingskosten voor de financieel adviseur.
Hypotheek oversluiten
Het kan voorkomen dat een andere geldverstrekker een lagere rente en/of betere hypotheekvoorwaarden biedt. Dan is het oversluiten van de hypotheek naar een andere geldverstrekker wellicht interessanter. Mogelijk kom je nu wél in aanmerking voor NHG (Nationale Hypotheek Garantie) of kom je bij de nieuwe geldverstrekker in een lagere rentecategorie.
Als je de optie van het oversluiten naar een andere geldverstrekker laat berekenen, dien je in die berekeningen ook goed terug te laten komen wat de extra kosten zijn van bijvoorbeeld de notaris, de advies- en afhandelingskosten, de boeterentekosten en indien van toepassing de NHG-kosten en de taxatiekosten.
Je kunt berekenen wat de terugverdientijd is. Dit zijn de totale kosten gedeeld door de jaarlijkse besparing, maal het aantal jaren of maanden. Daarbij moet de bruto- én netto berekening goed terugkomen voor de juiste beslissing. Dat is de rekenkundige benadering. Door het opnieuw vastzetten van de rente voor een langere periode beperk je het risico van een rentestijging na afloop van de huidige rentevaste periode. Ook kan de (mentale) rust van lagere hypotheeklasten voor een lange periode veel waard zijn.
Bespaar op je maandelijkse hypotheeklasten
Lagere hypotheeklasten zijn altijd welkom. Als de maandelijkse hypotheeklasten al goed betaalbaar waren kun je ook overwegen om die besparing maandelijks opzij te zetten en jaarlijks een extra aflossing te doen op de hypotheek. Of indien van toepassing de aflossingsvrije hypotheek om te zetten naar een hypotheekvorm mét aflossing. Vraag een gecertificeerd financieel adviseur om de beste optie in jouw situatie.Er zijn dus veel factoren die bepalen of een tussentijdse renteaanpassing een goede beslissing is. Wil je weten wat er mogelijk is voor jou? Laat je goed adviseren! Neem contact op voor een gratis eerste hypotheekadviesgesprek.
