Wanneer je een huis koopt moet je daar meestal een hypotheeklening bij afsluiten. Over deze lening betaal je een bedrag aan aflossing en rente. Wat veel mensen echter niet weten is dat deze hypotheekrente gedeeltelijk bepaald wordt door het risico dat de bank loopt bij het verstrekken van de lening. Dit risico categoriseren ze in een risicoklasse met elk hun eigen zogenoemde risico opslag. Naarmate het voor een bank riskanter is om aan jou geld te lenen moet je maandelijks een hoger percentage risico opslag betalen bovenop de in het hypotheekcontract vastgelegde hypotheekrente. Dit kan je een hoop extra geld kosten. In dit artikel leggen we je meer uit over het idee achter risicoklassen en rente opslag.
Wat is het verschil tussen de basisrente en de rente opslag (risico opslag)?
De hypotheekrente die je maandelijks moet betalen bevat een basisrente en een risico opslag (rente opslag). Wanneer de hypotheek die je afsluit relatief hoog is ten opzichte van de woningwaarde betaal je extra rente bovenop de basisrente. Het risico opslag betaal je voor het extra risico dat de bank loopt mocht jij de hypotheeklening niet of gedeeltelijk niet aflossen. Naarmate het risico hierop lager wordt zal je ook minder of geen risicorente hoeven te betalen.
Vaak staan mensen er niet bij stil hoeveel risico opslag het extra kost over alle aflossingsjaren. Een rente opslag van 0,5% komt bijvoorbeeld vaak voor en resulteert voor jou als huizenbezitter in duizenden euro’s extra kosten.
Hoogte van risico opslag hangt af van risicoklasse
Om te bepalen of en hoeveel extra rente jij moet betalen bovenop de basisrente maken banken gebruik van zogeheten risicoklassen. Banken staat het vrij deze zelf in te richten en hoe hoog de risicorente moet zijn. Natuurlijk proberen zij hier een afweging te maken tussen competitiviteit met concurrerende banken en de risico’s die ze lopen.
Bij verschillende risicoklassen horen ook verschillende risico opslagen. Als je hypotheek bijna net zo hoog is als de (taxatie)waarde van de woning val je in een hogere risicogroep dan wanneer je een huis hebt met veel overwaarde en deze al geruime tijd aan het aflossen bent. Omdat het bepalen van het risico veel werk is, hanteren banken een paar risicoklassen. Het kan dus zijn dat je net in een hogere klasse valt en als gevolg daarvan meer risico opslag moet betalen. Laat je hier dus altijd goed over adviseren, want in zo’n situatie kan een kleine aflossing veel rendement opleveren.
Betaal ik een risico opslag op mijn hypotheek?
Of je op jouw hypotheekaflossing ook risico opslag moet betalen kan je terugvinden in je leenovereenkomst. Heb je een hypotheek met NHG afgesloten? Dan heb je geluk, want meestal betaal je dan geen risico opslag. Voor hypotheken zonder NHG kun je te maken hebben met een risico opslag als je nog een groot deel van de hypotheek moet aflossen.
Bij hypotheken die meer dan 50% zijn afgelost of waarbij de woningwaarde de afgelopen jaren aanzienlijk is gestegen (overwaarde) is er vaak geen sprake van een risico opslag. Let wel, lang niet elke bank houdt hier rekening mee, jij moet er dan zelf achteraan. Is je huis de afgelopen jaren fors in waarde gestegen? Of heb je veel afgelost? Dan is het een goed idee om contact op te nemen met je hypotheekverstrekker voor een verlaging van de risico opslag. Het risico op de lening is immers lager geworden en jij mag daarvan profiteren.
Hoe verlaag ik de risico opslag op mijn hypotheek?
Wil je een lagere risico opslag betalen? Dan moet je er eerst voor zorgen dat je in een lagere risicoklasse valt. Dat kan op de volgende manieren:
- Versneld aflossen verminderd het bedrag dat je hebt uitstaan bij de geldverstrekker. Dit heeft een positief effect op de verhouding tussen de waarde van de woning en de openstaande hypotheek.
- Laat je woning opnieuw taxeren om te achterhalen of er sprake is van overwaarde. Met een taxatierapport kun je aan de bank aantonen dat je huis de afgelopen jaren meer waard is geworden, terwijl de schuldenlast niet is toegenomen. Moet de woning onverhoopt verkocht worden dan blijft er een restwaarde over, wat het risico voor de bank drukt.
Het is trouwens belangrijk om te weten dat niet alle banken de risico opslag tussentijds aanpassen. Dit kan je veel geld kosten, zeker als je snel wilt aflossen voor lagere rentelasten. Ga de kleine lettertjes in het contract dus goed na of laat je adviseren door een onafhankelijke hypotheekadviseur. Zij kunnen je ook vertellen of het bijvoorbeeld verstandig is de hypotheek over te sluiten naar een andere partij zodat je direct kunt profiteren van een lagere rente.
En wat als ik nog geen huis heb gekocht?
Heb je nog geen koopwoning maar wil je liever zo weinig mogelijk risico rente betalen? Dan doe je er goed aan zo veel mogelijk eigen geld in te brengen bij de aankoop van de woning. Heb je weinig eigen geld om in te brengen of wil je een duurder huis kunnen kopen? Dan kan je zolang de aanschafwaarde onder de 310.000 euro ligt en je voldoet aan een paar andere voorwaarden, gebruikmaken van de Nationale Hypotheek Garantie, hiermee voorkom je dat je een rente opslag moet betalen.
