Om de hypotheekschulden van mensen met een koopwoning te verminderen, stelt de overheid ieder jaar nieuwe hypotheekregels op. De hypotheekregels 2020 hebben onder andere betrekking op het maximumbedrag dat mensen kunnen lenen.
Wist je bijvoorbeeld dat de hypotheekregels van 2019 anders zijn vergeleken met die van 2020? Ook de maximale hypotheek die je in 2019 kon krijgen is anders vergeleken met 2020.
Benieuwd wat er anders is? In dit blog lees je alles over de 10 belangrijkste nieuwe hypotheekregels van 2020!
Hypotheekregels 2020
Hogere hypotheek krijgen? De belangrijkste vraag die kopers ieder jaar stellen over de nieuwe hypotheekregels is: kan ik komend jaar meer of minder lenen? Oftewel: wordt mijn leencapaciteit hoger of lager?
Het antwoord valt voor de hypotheekregels 2020 positief uit: de leencapaciteit zal redelijk stabiel blijven ten opzichte van 2019.
Dit komt doordat zowel de hypotheekrente als de koopkracht naar verwachting amper zullen wijzigen. Door de verwachte loonstijging wordt zelfs een hogere leencapaciteit voor kopers en de lage hypotheekrente gaan veel adviseurs er van uit dat je een hogere hypotheeklening kan krijgen.
Ben je benieuwd wat er in 2020 precies is veranderd? Ik heb de 10 belangrijkste wijzigingen in de hypotheekregels hieronder voor je op een rij gezet!
1. Geen verdere afbouw loan to value
Hoeveel hypotheek je voor een koopwoning kunt krijgen, hangt onder andere af van de waarde van het huis. Dit wordt ook wel de loan to value (kortweg LTV) genoemd. De laatste jaren wordt de LTV langzaam afgebouwd.
Tot 2021 wordt de LTV niet verder afgebouwd, in 2020 blijft deze – net als in 2019 – 100%. Dit betekent dat woningeigenaren alleen nog maar de woningwaarde met een hypotheek mogen financieren en dus niet de kosten koper.
Voor mensen die bij de aankoop van een huis ook investeren in energiebesparende voorzieningen geldt een uitzondering. Zij mogen tot een LTV van 106% lenen, mits zij deze extra lening volledig inzetten voor energiebesparende maatregelen. Denk hierbij aan een investering in:
- muur-, vloer- of dakisolatie,
- HR++(+) glas of
- zonnepanelen.
De hypotheekadviseurs van Financiële Meesters geven je graag een overzicht van welke maatregelen hiervoor precies in aanmerking komen. Zo kun je in veel gevallen gelijk (een deel van) je verbouwing financieren.
Kopers zullen ook in 2020 dus zelf moeten sparen voor de kosten koper. Afhankelijk van de hoogte van de hypotheek moest dit de afgelopen jaren echter ook al. De overheid kiest ervoor om de LTV af te bouwen om de hypotheekschulden van kopers te verminderen.
2. Nieuwe woonquote 2020
Hoeveel je kunt lenen hangt niet alleen af van de woningwaarde, maar ook je inkomen telt mee. Het Nibud stelt ieder jaar de zogenaamde woonquote op. De woonquote bepaalt op basis van je inkomen het bedrag wat je maandelijks maximaal aan woonlasten mag besteden.
De hoogte van de woonquote is afhankelijk van het totale bruto toetsinkomen, de huidige hypotheekrente en je leeftijd. Over het algemeen geldt: hoe hoger je inkomen, hoe hoger de woonquote en hoe hoger de rente, hoe hoger de woonquote.
Over het algemeen kunnen alle inkomensgroepen in 2020 meer lenen dan in 2019, uitgaande van de verwachte loonstijging van 2,5%. Echter moet hierbij wel rekening gehouden worden met de versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek. De hogere inkomens kunnen niet meer over de laatste belastingschijven de rente aftrekken, wat invloed gaat hebben op de maximale leencapaciteit.
3. Minder voordeel hypotheekrenteaftrek door wijziging belastingschijven
Sinds 2019 is het aantal belastingschijven ingeperkt van vier naar twee.
Dit houdt in dat in 2020 alle huishoudens tot € 68.508 37,35% belasting betalen over hun inkomen, verdien je een deel boven dit bedrag dan betaal je daarover 49,50% inkomstenbelasting.
Het versimpelen van de inkomstenbelasting levert een belastingvoordeel op voor de midden- en hoge inkomens, waar ze voorheen nog rond de 40% belasting moesten betalen vanaf 40.000 euro inkomen. Nadeel hiervan is echter dat je bij een lagere belastingdruk ook minder voordeel behaalt uit de hypotheekrenteaftrek. Daarnaast heeft het Kabinet Rutte III ook besloten versneld te gaan werken naar een verlaging van de mogelijkheid om de hypotheekrente af te trekken. Hierover vertellen we straks onder punt 7. meer.
4. Afbouw Wet-Hillen
Vanaf 2019 is gestart met de afbouw van de Wet-Hillen, omdat men met de huidige regels sowieso binnen dertig jaar de gehele hypotheek moet aflossen. Gedurende een periode van 30 jaar wordt de wet volledig afgebouwd. Dit houdt in dat je het eigenwoningforfait moet blijven betalen, ondanks dat je woning al bijna of helemaal is afbetaald.
De WOZ-waarde wordt over 30 jaar dus volledig belast.
Om de pijn van deze maatregel wat te verzachten, wordt het eigenwoningforfait verlaagd. In 2019 was het percentage eigenwoningforfait 0,65%, voor 2020 geldt een percentage van 0,6 en per 2023 0,45%.
5. Hogere energiebelastingen
De energiebelasting op electriciteit, aardgas en Opslag Duurzame Energie is in 2019 flink verhoogd. Hierdoor zullen woningeigenaren dit jaar gemiddeld zo’n € 150 extra belasting moeten betalen.
6. Vervallen eis energieprestatiegarantie zeer energiezuinige woningen
Heb je een nul-op-de-meterwoning of woning met een energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van 0 of lager op het oog? En is er een energieprestatiegarantie afgegeven voor minimaal 10 jaar? In 2018 kon je dan nog € 25.000 extra lenen.
Vanaf 1 januari 2019 is een energieprestatie garantie niet meer nodig, maar kun je nog maar € 20.000 extra lenen voor een woning met EPC 0 of lager bijlenen.
Let op! Het bruto gezinsinkomen dient minimaal € 33.000 te zijn om in aamerking te komen voor deze extra lening.
7. Hypotheekrente wijzigingen
Er zijn hypotheekrente wijzigingen die invloed gaan hebben op je maximale hypotheekrenteaftrek. Heb je een koophuis en valt een deel van je inkomen voor hypotheekrenteaftrek in de hoogste belastingschijf (schijf 4)? Dan wordt de hypotheekrenteaftrek met 0,5% beperkt van 49,5% in 2018, 49% in 2019 en 46% in 2020. Deze aanpassing geldt tevens voor andere aftrekbare kosten voor de woning. De overheid is al vijf jaar bezig met het geleidelijk afbouwen van de hypotheekrenteaftrek met 0,5% per jaar tot 37%. Het kabinet Rutte III wil deze afbouw per 2020 versnellen met 3% per jaar. Lees hier meer over de hypotheekrenteaftrek.
Let op! Deze aanpassingen gelden alleen voor woningeigenaren waarvan een deel van het inkomen in de vierde schijf valt.
8. Veranderingen Nationale Hypotheek Garantie
Om in 2020 in aanmerking te komen voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) mag je woning niet duurder zijn dan € 310.000,-. In 2019 was dit nog € 290.000. Deze stijging was volgens het NHG nodig, om ervoor te zorgen dat een brede groep mensen op een verantwoorde manier hun huis kunnen laten financieren door de constante stijging van de huizenprijzen op de toch krappe woningmarkt.
Ben je van plan om te investeren in energiebesparende maatregelen als een HR-ketel, isolatie of zonnepanelen? Dan is de NHG-grens dit jaar € 328.600.
Daarnaast is de borgtochtprovisie verlaagd met 0,2 procentpunten naar 0,7%. Hierdoor betaal je ruim € 620,- minder voor het afsluiten van een hypotheek met NHG van € 310.000,-.
Tot slot komen dit jaar meer mensen in aanmerking voor een hypotheek met NHG. Dit is vooral interessant voor ouderen en ondernemers, die met NHG gemakkelijker een hypotheek kunnen krijgen.
Meer over de NHG in 2019 lees je hier.
9. Wijziging monumentenaftrek
Woon je in een rijksmonument? Dan kon je in 2018 de onderhoudskosten van je woning aftrekken van je inkomen. Sinds 2019 is deze aftrekpost vervangen door een subsidie. Dit houdt in dat je in 2020 maximaal 38% van de onderhoudskosten aan het rijksmonument kunt terugkrijgen. Denk hierbij aan kosten voor het opnieuw stucen of schilderen van je woning.
10. Verhoging btw-tarief
Woningonderhoud is sinds 2019 duurder door de verhoging van het btw-tarief. Het lage btw-tarief van 6% is in 2019 verhoogd naar 9%. Dit betekent dat zowel het kopen van bouwmaterialen als het inhuren van mankracht voor het onderhouden van je woning duurder is.
Conclusie nieuwe hypotheekregels
In 2020 gaan de meeste mensen er licht op vooruit. Ondanks de strengere hypotheekregels, groeit de economie dit jaar naar verwachting met 2,5% en de werkgelegenheid met 0,5%. Ook de koopkracht stijgt met zo’n 2,1%, waar maar liefst 95% van de Nederlanders van zal profiteren.
Benieuwd wat de invloed van de hypotheekregels 2020 op jouw financiële situatie is? Neem dan contact op met een hypotheekadviseur van Financiële Meesters bij jou in de buurt. Hij of zij adviseert je graag over de mogelijkheden.