De woningmarkt is constant in beweging door ontwikkelingen in vraag en aanbod, de financiële markt en overheidsbeleid. Deze zaken kunnen invloed hebben op de maximale hypotheek die jij kunt krijgen voor de aanschaf van jouw droomhuis.
Waarom bestaat er een maximale hypotheek?
Simpel gezegd wordt jouw maximale hypotheek bepaald op basis van een formule die kijkt naar jouw inkomen om op basis daarvan een maximaal bedrag vast te stellen. Daarna wordt gekeken of je te maken hebt met betaalverplichtingen en schulden, waarvoor aparte berekeningen worden gedaan om de lasten in mindering te brengen op de maximale leensom. Uiteindelijk gaat het erom dat het door de geldverstrekker verantwoord wordt geacht om jou een lening te verstrekken. Banken willen immers niet te maken krijgen met een klant die zijn betalingen niet (tijdig) voldoet.
Het gaat hierbij niet alleen om het risico dat de klant niet aan zijn betaalverplichtingen weet te voldoen, maar ook dat het onderpand voor de lening, in dit geval het huis en de grond, als verzekering fungeren voor de leensom. Banken zullen dan ook nooit een hogere lening verstrekken dan het vastgoed waard is.
Hypotheek hoger dan de taxatiewaarde?
In een oververhitte markt biedt men steeds vaker boven de vraagprijs, omdat meerdere mensen hetzelfde huis proberen te kopen. Het is dan belangrijk om te weten dat de vraagprijs vaak gelijk is aan de taxatiewaarde, oftewel de daadwerkelijke waarde die het huis heeft. Wanneer je boven die waarde biedt ben je dus bereid geld uit te geven wat de woning eigenlijk op dat moment niet waard is. Echter omdat de meeste kopers er van uit gaan dat de krapte op de markt standhoudt, verwachten zij dat het bedrag dat ze overbieden in enkele jaren terug te verdienen is. Banken kijken hier toch anders naar. Zij baseren de maximaal uit te lenen hypotheeklening op 100% van de taxatiewaarde. Op eventuele overwaarde – waardestijging – rekenen ze niet en hebben ze ook geen recht. Dat is geheel voor de koper.
Er is één uitzondering op de regel dat er maximaal 100% van de taxatiewaarde gefinancieerd wordt. Als je namelijk een woning koopt om die duurzaam te verbouwen kan er meer geleend worden. Let wel deze verbouwing(en) moeten een waarde vermeerderend effect hebben op de taxatiewaarde. In dat geval kan er maximaal 106% van de taxatiewaarde geleend worden, mits jij als klant natuurlijk voldoende koopkracht kent om hiervoor in aanmerking te komen.
Verruiming Nationale Hypotheekgarantie
Om in 2020 in aanmerking te komen voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) mag je woning niet duurder zijn dan € 310.000,-. Vorig jaar lag de grens nog op € 290.000. Vanwege de krapte op de woningmarkt heeft de organisatie achter de NHG besloten de grens op te trekken. Erg mooi, want wanneer je een hypotheek neemt met Nationale Hypotheekgarantie ben je (beter) verzekerd tegen (tijdelijk) verlies van inkomen voor de betaling van je hypotheeklening.
Voor het afsluiten van een hypotheek met NHG betaal je eenmalig een provisie. Deze provisie is voor 2020 verlaagd van 0,9% naar 0,7%. Dat scheelt bij een gemiddelde koopwoning toch al 600 euro aan kosten koper.
Kosten koper en een maximale hypotheek
Nu we het toch over kosten koper hebben. Houd er rekening mee dat je voor de aanschaf van een woning ongeveer 6% aan overige kosten maakt die niet met een hypotheek te financieren zijn. Dat geld moet je direct kunnen betalen bij de aankoop van een woning. Denk aan de kosten voor advies en bemiddeling van een makelaar, notaris en overdrachtsbelasting.
Afbouw hypotheekrenteaftrek en gewenste woonlasten
Het Kabinet Rutte III heeft besloten de hypotheekrenteaftrek versneld af te bouwen. Dat betekent dat vooral mensen met een relatief hoog inkomen minder rente kunnen aftrekken van de inkomstenbelasting. De maximale hypotheekrenteaftrek wordt in 2020 verder verlaagd van 49% naar 46%. Vanaf 2023 zijn de aftrekbare rente en kosten eigen woning nog maximaal aftrekbaar tegen 37,05%. Een verminderde mogelijkheid om de rentekosten af te trekken van de inkomstenbelasting heeft gevolgen voor je koopkracht. Hierdoor ben je in 2020 en de jaren daaropvolgend relatief meer kwijt aan woonlasten, wat je kan doen besluiten minder te lenen voor de aanschaf van een woning.
Duurdere verbouwingskosten
Naast eerder genoemde ontwikkelingen zijn er ook een aantal hypotheekregels gewijzigd ten aanzien van de verbouwingskosten, zoals de maximale monumentenaftrek en de verhoging van het BTW tarief – van 6% naar 9% – voor verbouwingsmaterialen. Laatstgenoemde heeft het negatieve gevolg dat zowel de aanschaf van bouwmaterialen als het inhuren van mankracht duurder uitpakken.
Maximale hypotheek voor 2020 berekenen?
Nu je alles weet wat van invloed is op jouw maximale hypotheek in 2020 wordt het tijd om over te gaan tot een voorzichtige berekening van het maximale dat jij kunt lenen voor je nieuwe woning.
Direct jouw maximale hypotheek berekenen?