Het voorlopig koopcontract van je nieuwe huis, ook bekend als de voorlopige koopakte, wil je vaak zo snel mogelijk ondertekenen. Zeker wanneer er meer kopers geïnteresseerd zijn in de woning.
Het blijkt echter dat veel kopers helemaal niet goed op de hoogte zijn van wat er precies in het voorlopig koopcontract is opgenomen. Dat is ook niet zo gek als je kijkt naar wat voor ingewikkelde juridische termen er in een koopovereenkomst worden gebruikt. Bekijk deze passage maar eens die meestal in artikel 6.2 van een koopakte is opgenomen:
Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, althans uitsluitend voor zover blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande akte(n) van levering en/of van vestiging van het recht van erfpacht en/of opstal en/of afzonderlijke akte(n) en/of anderszins uit de inschrijvingen in de openbare registers.
Heb je inderdaad al die zaken kunnen inzien en heb je die allemaal gelezen én begrepen? En als je dan vragen hebt: heb je de antwoorden ontvangen en begrepen? En ben je daarmee akkoord?
In dit blog leg ik uit op welke 6 zaken je moet letten bij het ondertekenen van de koopovereenkomst.
Er staan zoveel artikelen in de koopakte. Volledige toelichting zou ten minste 25 pagina’s beslaan. Bij nieuwbouw zie je veelal nog meer literaire kunstwerken.
Floris de Nooij1. Het voorlopig koopcontract huis is niet zo voorlopig
Aan het voorlopig koopcontract huis is weinig voorlopigs. Er volgt geen tweede versie of definitief koopcontract. Het voorlopige zit hem in de mogelijkheid om de koopakte zonder financiële gevolgen te ontbinden binnen de wettelijke bedenktijd dan wel binnen de termijn van de gestelde voorbehouden van de koopakte. De term wordt steeds minder gebruikt, maar ik hoor en lees hem nog regelmatig.
2. Je hebt minimaal drie dagen wettelijke bedenktijd
Als consument heb je drie dagen wettelijke bedenktijd om van de koop af te zien zonder opgave van reden. Deze termijn gaat in zodra je de door beide partijen (koper en verkoper) ondertekende koopakte ter hand gesteld hebt gekregen. Je kunt een langere periode afspreken, maar korter niet. Zorg dat je een ontvangstbevestiging ontvangt van de verkopende partij (of de makelaar) indien je van de bedenktijd gebruik maakt.
Wist je dat je kunt afspreken dat je als verkoper ook een bedenktijd krijgt?
Floris de Nooij3. Let op de ontbindende voorwaarden
Je tekent de koopakte onder voorbehoud van de ontbindende voorwaarden. Uitzonderingen daargelaten, wordt in de koopakte opgenomen dat de koop tot stand komt onder voorbehoud:
- dat de financiering geregeld wordt (en onder wat voor hypotheekbedrag en/of hypotheeklasten);
- dat je NHG kunt krijgen;
- dat je een bouwtechnische keuring wilt laten uitvoeren. Koppel hier gelijk een bedrag aan. Bijvoorbeeld indien uit de bouwtechnische keuring blijkt dat er niet meer dan € 8.000, – direct noodzakelijk onderhoud vereist is.
Daarnaast kun je in de koopakte nog andere voorbehouden opnemen die voor jou van toepassing kunnen zijn.
Zijn de ontbindende voorwaarden verlopen of voldoe je niet binnen de gestelde termijn aan een van de voorwaarden? Dan ben je óf verplicht de woning te kopen òf 10% van de koopprijs te betalen (maar dan heb je nog geen woning).
4. Registreer je het voorlopig koopcontract wel of niet bij de notaris?
De meeste koopaktes worden niet geregistreerd bij de notaris. Denk hier echter goed over na. Het registreren van het voorlopig koopcontract bij de notaris kent namelijk een aantal voordelen.
Door het registreren van het voorlopig koopcontract heb je (meer) bescherming tegen onder andere:
- verkoop van de woning aan een andere partij;
- faillissement van de verkoper;
- beslaglegging op de woning;
- verhuur van de woning en
- kwalitatieve bedingen die ingeschreven worden na het tekenen van de koopakte.
Aan het inschrijven van het voorlopig koopcontract zijn kosten verbonden die veelal voor rekening van de koper zijn.
;)
5. Laat goed bouwkundig onderzoek verrichten bij een ouderdomsclausule
De ouderdomsclausule in het voorlopig koopcontract waarschuwt de koper dat de woning oud is. Vanwege de leeftijd van de woning, morgen er lagere eisen aan de bouwkwaliteit van de woning gesteld worden dan bij nieuwere woningen. Vaak worden er een aantal specifieke punten opgenoemd waar de verkoper niet voor in staat wegens de leeftijd van de woning.
Je hebt als koper de plicht om de staat van de woning te onderzoeken.
Weet je hoe het gesteld is met de fundering, de riolering, de elektriciteit en de kwaliteit van de dakconstructie bijvoorbeeld? Weet je of er lekkages geweest zijn of nog steeds zijn?
Onderzoek dit goed of beter nog: laat dit goed onderzoeken, bijvoorbeeld door middel van een bouwtechnische keuring.
6. Inspecteer de woning voor overdracht
In de lijst van zaken spreek je af wat er (al dan niet tegen betaling) in de woning achterblijft. Leg dat als bijlage van het voorlopig koopcontract goed vast. Je hebt het recht om de woning net voor de (sleutel)overdracht bij de notaris te inspecteren.
- Is de woning conform afspraken achtergelaten?
- Hangen de overgenomen gordijnen er?
- Staat de mooie overgenomen houtkachel er ook?
Inspecteer de woning altijd voor het tekenen van de leveringsakte!
Tip: lees het voorlopig koopcontract goed door!
Voor de (voormalige) woningeigenaar: weet jij precies wat je getekend hebt?
Mijn strekking: lees het voorlopig koopcontract! En voor de meeste kopers geldt: laat je goed bijstaan!
Je kunt bijvoorbeeld een jurist of aankoopmakelaar inschakelen. Veel financieel adviseurs kunnen de inhoud ook goed lezen en het aangeven indien juridisch advies noodzakelijk is.
Vragen en/of opmerkingen? Je kunt ons telefonisch, via Whatsapp of per e-mail bereiken.
Een vereenvoudiging van de teksten zou de leesbaarheid voor de consument meer dan ten goede komen. Mogelijk moet daar eens jurisprudentie over komen.
Floris de Nooij
